In principe zijn werken in onroerende staat onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21%. Sommige handelingen zijn daarentegen onderworpen aan het verlaagd btw-tarief van 6% indien de volgende voorwaarden cumulatief vervuld zijn:

De werken in onroerende staat hebben betrekking op de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling, of onderhoud aan een onroerend goed met uitzondering van de reiniging en de vernieuwbouw.

• Na uitvoering van de werken wordt het onroerend goed uitsluitend of hoofdzakelijk als privé woning gebruikt.
• Het gebouw is minstens 10 (vroeger 5) jaar oud.
• De werken worden gericht en gefactureerd aan de eindgebruiker (bijvoorbeeld de eigenaar, huurder, …) van de woning.

Voor renovatiewerken aan een gebouw dat niet uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als privé woning geldt dus het standaard btw-tarief van 21%.

Let op voor de rapporteringswijze van btw voor werken in onroerende staat!

Wij merken op dat vaak als volgt te werk wordt gegaan wat betreft aankoopfacturen waarbij “btw verlegd” wordt toegepast voor werken in onroerende staat aan privé woningen ouder dan 10 (vroeger 5) jaar (met toepassing van 6%): men rapporteert 21% als te betalen btw (rooster 56) en 15% als aftrekbare btw (rooster 59). Men volgt hierbij de redenering dat er alsook 6% btw wordt afgedragen en er geen recht op aftrek wordt uitgeoefend (wegens volledig privégebruik).

Merk op dat deze rapporteringswijze NIET kan! Met de teveel betaalde btw (21% ipv 6%) zal de administratie geen probleem hebben, maar wel met de teveel afgetrokken btw, zijnde 15%. Immers, aangezien deze btw niet verschuldigd was, kan hij ook niet in aftrek genomen worden. Teneinde boetes en interesten te vermijden raden wij dan ook ten zeerste aan om deze werkwijze niet meer toe te passen.

Wie betaalt de btw voor werken in onroerende staat?

Naast het bepalen van het btw-tarief van de werken in onroerende staat, moet vastgesteld worden wie de schuldenaar is van de btw. In de praktijk merken wij dat het vaak niet geheel duidelijk is wanneer werken in onroerende staat gefactureerd moeten worden met btw of met verlegging van heffing.

Indien een belastingplichtige werken in onroerende staat (bouwen, verbouwen, afwerken, inrichten, herstellen, onderhouden, reinigen, afbreken) laat uitvoeren dan dient de uitvoerder van de werken verplicht toepassing te maken van het principe van verlegging van heffing. Het is dan de medecontractant die de Belgische btw via zijn btw-aangifte moet verleggen. De factuur moet de volgende vermelding bevatten “btw verlegd” zonder dat daarbij Belgische btw op de factuur aangegeven.

Wanneer verlegt een belastingplichtige de btw naar de medecontractanten?

De belastingplichtige dient verplicht de btw te verleggen naar de medecontractant bij werken in onroerende staat wanneer (artikel 20 KB nr. 1):

• De dienstverrichter een in België gevestigde belastingplichtige is; EN
• De medecontractant:
  • een in België gevestigde belastingplichtige is, OF
  • een niet in België gevestigde belastingplichtige met een aansprakelijk vertegenwoordiger voor btw-doeleinden in België is;
  • EN indiener is van periodieke btw-aangiftes.

Merk op dat de toepassing van de verlegging van heffing geen keuzestelsel is. Indien de voorwaarden voldaan zijn, moet ze verplicht toegepast worden. In alle andere gevallen dient de belastingplichtige een factuur uit te reiken met toepassing van btw.