Hoe onroerende goederen uit de vennootschap halen

In vennootschappen zitten heel wat onroerende goederen, zoals een privéwoning. Ondernemers wordt hiervoor een kost in natura aangerekend, het voordeel van alle aard, die vaak zwaar doorweegt op de vennootschap. Hierdoor kiezen veel ondernemers er nu voor om die onroerende goederen uit de vennootschap te halen. David Lornoy, Tax Specialist bij VGD geeft hierover meer uitleg.

David Lornoy

Hoe onroerende goederen uit de vennootschap halen

Dat voordeel alle aard is een hoge kost. Waarom is dat zo duur?

Ten tijde van de regering Di Rupo is dat voordeel van alle aard drastisch gestegen. Het voordeel alle aard wordt berekend aan de hand van een aantal parameters. De basisparameter is het kadastraal inkomen, en dat wordt vermenigvuldigd met een multiplicator. Vroeger was die twee, De regering Di Rupo heeft die verhoogt tot 3,8 wat bijna een verdubbeling is.

Die formule wordt vandaag nog altijd gebruikt?

Deze formule wordt vandaag nog altijd gebruikt, met dien verstande dat die formule eigenlijk ongrondwettelijk is in de zin het voordeel van alle aard wordt op een andere manier berekend wanneer het onroerend goed ter beschikking wordt gesteld door een natuurlijke persoon dan wel door een vennootschap.

Een soort discriminatie dus?

Inderdaad! We hebben nu vandaag de dag veel dossiers lopen met de fiscus waar wij proberen een oplossing te vinden, rekening houdend met die ongrondwettelijkheid. Meestal wordt daar voorgesteld om een schatter aan te stellen en wordt er gekozen voor een marktconforme waarde die uiteraard lager moet liggen dan het voordeel van alle aard.

Zo heb je een objectief oordeel?

Klopt! Twee kanttekeningen daarbij nog. We stellen in de praktijk vast dat de zetel van de vennootschap gevestigd is waar de gezinswoning is en dat er toch een voordeel van alle aard aangerekend wordt voor de hele woning. Dat is niet helemaal correct, want het feit dat de zetel daar is, betekent ook dat er daar correspondentie toekomt en dat er minstens een bepaalde ruimte in de woning moet voorzien zijn waar die correspondentie verwerkt moet worden. Dus daar een voordeel alle aard voor de volledige woning is een beetje te braaf.

Anderzijds stellen we ook vast dat er mensen een voordeel alle aard aangerekend krijgen en dan denken dat alle kosten kunnen afgetrokken worden. Dat is natuurlijk niet zo. De normale onderhouds- en herstellingskosten blijven ten laste van de gebruiker van de woning en zitten niet vervat in het voordeel alle aard. Wanneer de vennootschap die kost betaalt moet er dus een afrekening gebeuren aan de werkelijke waarde ten voordele van de gebruiker.

Raad je ondernemers sowieso aan dat vastgoed uit de vennootschap te halen, want dat is veiliger?

We moeten natuurlijk de hele oefening maken, want daar zit ook een hele kostprijs aan verbonden. Eerst en vooral is er een meerwaardebelasting, want het onroerend goed verlaat het vermogen van de vennootschap en die vennootschap moet daar uiteraard de marktwaarde voor krijgen. Anderzijds de gezinswoning lijkt ons toch wel beter te zijn dat die privé is. Dat die afgescheiden is van het ondernemingsrisico en bovendien is ook de vererving van de gezinswoning tussen echtgenoten belastingvrij.

Zijn er ook alternatieven? Ik denk aan de vennootschap verhuurt de woning aan de bedrijfsleider, kan dit en mag dit?

Dat is perfect mogelijk! De vraag die men zich daar stelt is welke huur aangerekend moet worden. Is een marktconforme huur voldoende of moet men een huur aanrekenen die gebaseerd is op het voordeel van alle aard? In principe zegt ons wetboek dat wanneer er een voordeel is, moet er worden gekeken naar de formule. Wanneer er een marktconforme huur betaald wordt, is er eigenlijk geen voordeel. Uiteraard is dit niet het standpunt van de fiscus.

Is er een verschil tussen gebouwen van NV’s en BVBA’s?

Op gebied van de belastingen niet meteen. Een uitzondering is de registratiebelasting. Voor NV’s zal dit steeds het verkooprecht zijn, in Vlaanderen 10%. Voor BVBA’s in het kader van een vereffening of een kapitaalvermindering kan men terugvallen op het algemeen vast recht of het verdeelrecht van 2,5% in een aantal scenario’s.

Sommigen zeggen, laat die ondernemer toch vrij om zijn bezoldiging te kiezen. De ene wil een loon, de andere liever een woning.

Dat is de bezoldigingstheorie waar u naar verwijst. Dat is een theorie die vandaag de pers haalt. Die kan perfect worden toegepast. Het is een manier van bezoldigen, maar het is niet zo dat het op fiche wordt gezet dat daarom alle kosten automatisch aftrekbaar zijn. Men ziet daar een tendens in de rechtspraak, bevestigd door het Hof van Cassatie, dat die bezoldigingstheorie aanvaard wordt uiteraard wanneer er effectieve prestaties worden geleverd door die zaakvoerend bestuurders. Daar is onze boodschap “documenteren, documenteren, documenteren!”

Bij het begin als het gebouw er is alles bijhouden?

Van bij het begin als het gebouw wordt aangekocht met het oog op het bezoldigen van de zaakvoerder. Dat moet gestipuleerd worden in de notulen en jaarlijks moeten wij ook het volledige loonpakket van die zaakvoerder/bestuurder notuleren zodanig dat het duidelijk is dat dit zijn bezoldigingspakket is waarover we spreken.

Alles moet dus mooi worden verantwoord!

Inderdaad!

Nog vragen? Neem contact op met onze adviseurs!