Onroerende verhuur en de alternatieven

Verhuren is bij ons nog altijd vrij van btw en daarmee is België een buitenbeentje in Europa. Maar er zijn manieren om als ondernemer de btw van een gebouw dat je hebt opgetrokken, toch te recupereren. En er is ook een nieuwe wet in die maak die dat zal vergemakkelijken. Katrien Huysse, btw-specialist bij VGD volgt de nieuwe evoluties op de voet.

Katrien Huysse

Onroerende verhuur en de alternatieven

De btw is een zware kost voor de ondernemer. Als je een gebouw optrekt van pakweg 1 miljoen euro, dan moet je toch 210 000 euro btw daar bovenop betalen. Je kan die ook niet zomaar recupereren, al zijn er wel manieren om het toch te doen. Bijvoorbeeld de onroerende financieringshuur. Hoe werkt dat precies?

De onroerende financieringshuur werkt eigenlijk als volgt. Stel ik heb een onderneming en ik heb een gebouw nodig. Ik kom bij jou en zeg: ‘Ik heb dat gebouw nodig.’. Kan je dat voor mij zetten of kan je dit aankopen? Ik zal dit van jou huren en gebruiken voor mijn economische activiteit.

Heeft dat nadelen?

Het heeft nadelen, onder meer dat ik proactief moet werken. In die zin dat ik tegen jou moet zeggen welk gebouw ik nodig heb en dat jij dat op mijn aanwijzen moet gaan zetten of aanschaffen. En een tweede, toch wel vrij groot nadeel, is dat ik gedurende de eerste 15 jaar dat ik van jou huur, jouw investeringskost moet terug betalen. Wat gewoon wil zeggen dat ik het gebouw volledig betaald heb op 15 jaar. Dus als ik het nadien nog wil kopen, heb ik het eigenlijk al eens betaald en ga ik teveel betalen.

Dat is vervelend natuurlijk. Een maatregel om jonge startende ondernemers te helpen, dat zijn de bedrijvencentra. Als je er een optrekt, kan je de btw sowieso recupereren, maar daar zijn wel voorwaarden aan verbonden?

Een bedrijvencentrum moet je eigenlijk zien als een groot gebouw waarin verschillende belastingplichtigen zitten. Elke belastingplichtige heeft daar zijn eigen privatieve ruimten. Dat zijn meestal kantoren of bureautjes en anderzijds zijn er ook gemeenschappelijke ruimtes: vergaderzalen, sanitair en dergelijke meer. En daarnaast ga ik, als uitbater van het bedrijvencentrum, ook diensten moeten aanleveren. Ik ga een receptie voorzien, fax, telefoon en dergelijke voorzien. En daardoor zegt de administratie dat je meer doet dan het louter passief ter beschikking stellen van een onroerend goed. Je gaat actief gaan deelnemen en je gaat diensten verstrekken. En dat is dan aan btw onderworpen.

Er is ook de btw-eenheid, wat is dat precies?

De btw-eenheid moet je eigenlijk zien als een soort ballon die je rond de belastingplichtige gaat zetten. Dus in het kader van onroerende goederen, zien we dikwijls dat het onroerend goed in een immo-vennootschap zit en die immo-vennootschap gaat dat dan verhuren aan de exploitatievennootschap. Dit is in principe vrij van btw, geen recuperatie. Nu gaan we daar die ballon rond zetten, waardoor de administratie niet meer die twee belastingplichtigen ziet, maar enkel die ballon. Dus de eenheid wordt als één belastingplichtige aanzien.

En kan iedereen zomaar in dat ballonnetje instappen?

Iedereen mag in die ballon stappen, zolang dat de verbondenheidsvereisten voldaan zijn. Je moet eigenlijk verbonden zijn op drie niveaus. Een financiële verbondenheid, economisch en ook organisatorisch.

Onroerende goederen zijn de basis van bijna elke bedrijfsactiviteit. Het heeft lang geduurd, maar uiteindelijk heeft de regering toch begrepen dat dat belangrijk is voor de ondernemers en er is een wet in de maak die vanaf oktober dit jaar in voege treedt. Wat weet je al over die wet?

Ze zijn er al jaren over bezig en het zat ook eerst in het Zomerakkoord. Maar het is er nadien uitgeschreven omwille van budgettaire redenen. Die wet gaat de professionele verhuur, de verhuur tussen belastingplichtigen, optioneel aan btw onderwerpen. Dus dat wil zeggen dat als zowel de verhuurder als de huurder instemmen, dat de verhuur aan btw onderworpen wordt. Dit heeft uiteraard voor de verhuurder als voordeel dat hij de btw op zijn investering kan recupereren.

Dus het is eigenlijk in een B2B omgeving?

Inderdaad.

Het is een dure maatregel, zei je net. Weet je hoeveel?

Ze werd toen geraamd op 420 miljoen euro.

Dat is niet min. De ondernemers zullen wel blij zijn natuurlijk, want de procedure wordt vergemakkelijkt.

Inderdaad, het is eenvoudiger. Ze moeten niet meer die achterpoortjes gaan opzoeken om toch de btw te kunnen recupereren. En anderzijds worden investeringen in nieuw onroerend goed gestimuleerd door die maatregel en ook onze handicap ten opzichte van het buitenland zal weggewerkt worden, waardoor onze concurrentiepositie in principe zal verstevigd worden.

Nog vragen? Neem contact op met onze adviseurs!